Cómo vender un piso con varios herederos

Para vender un piso heredado, los herederos tienen que haber aceptado la herencia y liquidado el Impuesto de Sucesiones, y conviene que la vivienda figure ya a su nombre en el Registro de la Propiedad, porque si no el comprador no podrá inscribir su compra. Para vender la vivienda entera tienen que firmar todos los herederos, y el dinero de la venta se reparte según la parte que corresponde a cada uno. En A Coruña, además, la plusvalía de la herencia tiene bonificaciones de hasta el 95% cuando se trata de la vivienda habitual.

Miguel Cintado
Arco Inmobiliaria

Revisado en septiembre de 2026, con la normativa vigente.

Antes de vender: aceptar la herencia e inscribirla

Un piso heredado no se puede vender mientras la herencia no esté aceptada: hasta entonces la vivienda sigue a nombre de quien falleció, y los herederos no pueden venderla como propia. El camino tiene varios pasos, y conviene conocerlos porque de ellos depende cuándo se puede poner el piso a la venta.

Quiénes son los herederos

Lo primero es saber si quien falleció hizo testamento, y eso lo dice el certificado de últimas voluntades, que se pide al Ministerio de Justicia. Si hay testamento, es lo que determina quiénes heredan; si no lo hay, hace falta antes una declaración de herederos, que se tramita ante notario y en la que es la ley la que decide quiénes heredan según el parentesco.

Aceptar y repartir la herencia

Con los herederos ya identificados, se firma ante notario la escritura de aceptación y partición de herencia, que es donde se hace el inventario de lo que dejó el fallecido, se valora cada bien y se adjudica a cada heredero su parte. Esa valoración es la base sobre la que se calcula el Impuesto de Sucesiones.

Cada uno de estos pasos tiene su coste: los aranceles notariales de la declaración de herederos y de la escritura de aceptación dependen sobre todo del valor de la herencia, igual que los del Registro de la Propiedad al inscribirla, y a eso se suma la gestoría si se encarga a alguien la tramitación.

El Impuesto de Sucesiones en Galicia

Los herederos tienen seis meses desde el fallecimiento para presentarlo, y pueden pedir una prórroga de otros seis si la solicitan dentro de los cinco primeros meses, aunque desde que acaba el plazo inicial corren intereses. En Galicia, los hijos, el cónyuge y los padres tienen una reducción de un millón de euros cada uno —más aún los hijos menores de 21 años—, así que una herencia entre padres e hijos sólo tributa por lo que pase de esa cifra; los hermanos y los sobrinos, en cambio, tienen una reducción de 25.000 euros, y ahí el impuesto sí se nota.

Si la vivienda era la habitual de quien falleció, hay además una reducción de hasta el 99% de su valor —el 100% si la hereda el cónyuge—, con un límite de 600.000 euros, pero con una condición que importa mucho si la idea es vender: hay que conservar la vivienda durante cinco años. Por eso, antes de poner a la venta la vivienda habitual de un familiar, conviene comprobar si la herencia se apoyó en esa reducción, porque venderla antes puede hacer que se pierda.

Inscribir la vivienda a nombre de los herederos

Aceptar la herencia no basta: la escritura de aceptación hay que llevarla al Registro de la Propiedad, porque el Registro sólo inscribe una compra si quien vende figura antes como titular. Si la vivienda sigue a nombre de quien falleció, el comprador no podrá inscribir su compra ni su banco la hipoteca, y lo normal es que ninguno de los dos siga adelante.

No siempre hay que esperar a que termine la inscripción: a veces basta con que la escritura de aceptación ya esté presentada en el Registro cuando se firma la venta. Es algo más habitual de lo que parece en herencias antiguas que nadie llevó al Registro, y tiene arreglo, pero conviene resolverlo antes de publicar el anuncio y no con el comprador esperando.

Cuando hay varios herederos

Para vender, tienen que firmar todos

Mientras la vivienda es de varios herederos, cada uno es dueño de una parte, y para vender la vivienda entera hace falta que firmen todos. Cada heredero puede vender sólo su parte, pero casi nadie compra una parte de un piso, y si alguien lo hace, los demás herederos tienen derecho a quedarse con ella pagando el mismo precio.

Si alguno no quiere vender

Nadie está obligado a seguir siendo copropietario para siempre: el Código Civil permite a cualquiera de los dueños pedir en cualquier momento que se divida lo que tienen en común. Con una vivienda, que no se puede partir, eso significa una de dos cosas: que uno de los herederos se quede con ella pagando a los demás su parte, o que se venda y se reparta el dinero.

Si no hay acuerdo ni para eso, queda el camino judicial —la acción de división de la cosa común—, en el que se puede acabar vendiendo la vivienda en subasta pública, abierta a cualquier comprador. Es el último recurso, porque es lento, tiene su coste y en una subasta el precio lo decide la puja, así que no hay garantía de conseguir lo que valdría la vivienda en una venta pactada.

Si no se ponen de acuerdo en repartir la herencia

Repartir la herencia es decidir qué se queda cada heredero: la vivienda puede acabar en manos de uno solo, o quedar a partes entre varios. Cuando ese reparto se atasca porque no hay acuerdo, la ley ofrece salidas que no necesitan que estén todos de acuerdo:

• Que el reparto lo haga alguien independiente. Si lo piden herederos que sumen al menos la mitad de la herencia, el notario nombra a un profesional —el contador-partidor— que hace el reparto.
• El juzgado, si lo anterior no funciona: cualquier heredero puede pedir que el reparto lo haga un juez.

Y un detalle que conviene saber: al repartir, la vivienda puede adjudicarse a uno de los herederos, que paga a los demás su parte en dinero, pero basta con que uno solo pida que se venda en subasta pública para que se haga así.

Si no se ponen de acuerdo en el precio

Cuando todos quieren vender pero cada uno tiene en la cabeza un precio distinto, lo que más ayuda es una referencia que no sea de nadie: una valoración basada en las ventas reales de la zona, o una tasación, pone sobre la mesa un número que no depende de quién tenga más prisa o más apego a la casa. La ley no fija el precio al que tienen que vender los herederos, así que si ni con esa referencia hay acuerdo, se vuelve a las salidas anteriores: que uno compre la parte de los demás, o la división.

Si hay un usufructuario

Es muy habitual que, al morir uno de los cónyuges, los hijos hereden la nuda propiedad y el viudo o la viuda conserve el usufructo. Para vender la vivienda entera tienen que firmar todos, y el precio se reparte según lo que vale cada derecho, que depende sobre todo de la edad del usufructuario. Qué pasa en ese caso con la exención del IRPF para mayores de 65 años lo cuento en cómo vender un piso en A Coruña.

Qué se paga al vender un piso heredado

Dos plusvalías: la de la herencia y la de la venta

Una vivienda heredada que se vende paga la plusvalía municipal dos veces, en dos momentos distintos: la de la herencia, que pagan los herederos al recibirla, y la de la venta, que pagan como vendedores. La de la herencia es la que tiene bonificaciones, y cambian mucho de un concello a otro, según las ordenanzas vigentes en 2026:

En algunos concellos hay que pedir la bonificación expresamente y en plazo, y cada ordenanza pone sus condiciones —quién hereda, si era la vivienda habitual, cuánto tiempo hay que conservarla—, así que conviene leerla antes de dar nada por hecho. En Cambre, por ejemplo, la condición de conservar la vivienda cuatro años puede hacer que vender antes cueste la bonificación.

Para la plusvalía de la venta, que se calcula desde la fecha del fallecimiento, puedes usar la calculadora de plusvalía municipal.

El IRPF de la venta

Al vender, cada heredero tributa en el IRPF por la ganancia de su parte: la diferencia entre lo que recibe por ella y lo que le costó. Y en una herencia, lo que costó no es cero: la ley toma como valor de compra el que se dio a la vivienda en el Impuesto de Sucesiones —sin que pueda pasar del valor de mercado— y le suma lo que se pagó al heredarla, como el propio impuesto, la notaría, el Registro o la plusvalía de la herencia. Por eso la valoración que se hace al aceptar la herencia importa también años después, cuando se vende.

La exención del IRPF para mayores de 65 años sólo alcanza a quien vende su propia vivienda habitual, así que no se aplica al heredero que no vivía en ella.

El reparto del dinero

El precio se reparte entre los herederos según la parte que tiene cada uno en la vivienda, y lo más limpio es que el comprador pague a cada uno directamente la suya, con un cheque bancario nominativo o una transferencia para cada heredero. En la escritura tiene que constar cómo se ha pagado —cuánto, y si ha sido por cheque, por transferencia o por otro medio—, así que el reparto queda documentado ante notario desde el primer momento. Si hubo arras, conviene que también se repartan, o se descuenten, en la misma proporción.

Lo que se paga por vender se reparte de la misma manera: cada heredero paga su parte de la plusvalía municipal de la venta y declara en el IRPF la ganancia de la suya, y los gastos comunes —la agencia, si la hay, o una deuda de la vivienda que se cancele en la firma— se descuentan del precio antes de repartirlo o se pagan cada uno en su proporción.

Si alguno de los herederos no vive en España, conviene saberlo de antemano: el comprador tiene que retener el 3% de lo que le paga e ingresarlo en Hacienda a cuenta de sus impuestos, así que ese heredero recibirá en la firma algo menos de lo que le corresponde y ajustará cuentas después, con su declaración.

Preguntas frecuentes