Calculadora de la plusvalía municipal en A Coruña
La plusvalía municipal que se paga al vender una vivienda en A Coruña y su área depende de tres datos: el valor catastral del suelo, los años que la has tenido y el tipo que fija cada concello, que en 2026 va del 17,33 % de A Coruña al 30 % de Oleiros. Se calcula por dos métodos, el objetivo y el real, y se paga el que salga más bajo. Si vendes por menos de lo que te costó, no hay plusvalía.
Esta calculadora ya lleva cargados el tipo y los coeficientes de A Coruña, Arteixo, Cambre, Culleredo, Oleiros y Sada, que no son iguales en todos: Culleredo aplica coeficientes más bajos que el máximo legal en varios tramos. Si la vivienda está en otro municipio, eliges «Otro municipio» y pones tú el tipo de tu ayuntamiento.
Para hacer el cálculo necesitas:
- Las fechas de compra (o de la herencia) y de venta.
- El precio de la escritura de compra y el de venta.
- El valor catastral del suelo y el valor catastral total, que vienen en el recibo del IBI.
Cómo se calcula la plusvalía al vender
La plusvalía grava lo que se ha revalorizado el suelo, no la construcción. La ley permite calcularla de dos maneras.
Método objetivo
Se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años completos que has tenido la vivienda, hasta un máximo de veinte, y al resultado se le aplica el tipo del concello. Si la has tenido menos de un año, el coeficiente se reparte por meses completos. Es el método que se aplica por defecto.
Método real
Se parte de lo que has ganado: el precio de venta menos el de compra, sin contar gastos ni impuestos. De esa ganancia sólo tributa la parte que corresponde al suelo, que es el peso del valor catastral del suelo en el valor catastral total. A esa cantidad se le aplica el tipo del concello. Si este método sale más bajo, puedes pedir que se use presentando las escrituras de compra y de venta.
Casos que cambian el cálculo
- Si vendes por menos de lo que pagaste, no hay plusvalía, pero tienes que presentar la declaración igualmente, con las dos escrituras, para acreditarlo.
- Si Hacienda comprobó un valor distinto al de la escritura, algo habitual en herencias y donaciones, se toma el mayor de los dos, tanto en la compra como en la venta. En ese caso, pon en la calculadora el valor comprobado.
- Si vendes sólo tu parte, todos los importes se calculan en proporción a tu porcentaje de propiedad.
Tipos y coeficientes de la plusvalía por concello en 2026
| Concello | Tipo | Coeficientes |
|---|---|---|
| A Coruña | 17,33 % | Máximo legal |
| Arteixo | 20 % | Máximo legal |
| Cambre | 22 % | Máximo legal |
| Culleredo | 25 % | Propios |
| Oleiros | 30 % | Máximo legal |
| Sada | 20 % | Máximo legal |
Un tipo más bajo no significa necesariamente pagar menos, porque la cuota depende también del valor catastral del suelo, que cambia mucho de un municipio a otro.
Coeficientes según los años de propiedad
| Años de propiedad | Máximo legal | Culleredo |
|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,15 | 0,14 |
| 1 | 0,15 | 0,13 |
| 2 | 0,14 | 0,14 |
| 3 | 0,14 | 0,14 |
| 4 | 0,16 | 0,16 |
| 5 | 0,18 | 0,17 |
| 6 | 0,19 | 0,16 |
| 7 | 0,20 | 0,12 |
| 8 | 0,19 | 0,10 |
| 9 | 0,15 | 0,09 |
| 10 | 0,12 | 0,08 |
| 11 | 0,10 | 0,08 |
| 12 | 0,09 | 0,08 |
| 13 | 0,09 | 0,08 |
| 14 | 0,09 | 0,09 |
| 15 | 0,09 | 0,09 |
| 16 | 0,10 | 0,10 |
| 17 | 0,13 | 0,13 |
| 18 | 0,17 | 0,17 |
| 19 | 0,23 | 0,23 |
| 20 o más | 0,40 | 0,40 |
Los coeficientes máximos son los del Real Decreto-ley 8/2023. El Real Decreto-ley 16/2025 los cambió desde el 1 de enero de 2026, pero el Congreso lo derogó el 27 de enero, así que para las ventas desde el 28 de enero de 2026 se vuelven a aplicar los mismos que en 2024.
Un ejemplo resuelto
Un piso en A Coruña comprado el 15 de junio de 2012 por 180.000 € y vendido el 15 de octubre de 2026 por 240.000 €. Su valor catastral es de 90.000 €, de los que 35.000 € corresponden al suelo. Han pasado catorce años completos, así que el coeficiente es 0,09.
- Método objetivo: 35.000 € × 0,09 = 3.150 € de base. Con el tipo del 17,33 %, la cuota es de 545,90 €.
- Método real: la ganancia es de 60.000 €, y el suelo supone el 38,89 % del valor catastral. La base es de 23.333,33 € y la cuota, de 4.043,67 €.
Se paga el método objetivo: 545,90 €. Con los mismos datos pero nueve años de propiedad, el coeficiente sería 0,15 en A Coruña y 0,09 en Culleredo.
Preguntas frecuentes
Fuentes
Ordenanzas fiscales del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana: A Coruña, nº 53; Arteixo, nº 5 (BOP nº 79 de 27/04/2022); Cambre, nº 5; Oleiros, nº 13 (BOP nº 128 de 07/07/2022), con los coeficientes comunicados por el Concello al Ministerio de Hacienda para 2025. Culleredo y Sada: tabla informativa IIVTNU 2026 de la Diputación da Coruña, actualizada a 27/08/2026. Coeficientes máximos: artículo 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023.
Miguel Cintado
Arco Inmobiliaria
Revisado en septiembre de 2026, con la normativa vigente.
