Cómo vender una vivienda con hipoteca o cargas

Una vivienda con hipoteca se puede vender sin cancelarla antes: lo habitual es pagarla con el dinero de la propia venta el mismo día de la firma, y cancelarla después en el Registro. Lo mismo ocurre con un embargo, que se paga en la notaría para que el comprador reciba la vivienda libre, y con las deudas de la comunidad, que o se pagan antes de firmar o las asume el comprador como parte del pago. Lo que hay que comprobar desde el principio es que el precio alcanza para cubrirlo todo.

Miguel Cintado
Arco Inmobiliaria

Revisado en septiembre de 2026, con la normativa vigente.

Vender con la hipoteca sin cancelar

Tener una hipoteca pendiente no impide vender. Lo habitual es pagarla con el dinero de la propia venta, el mismo día de la firma, y cancelarla después en el Registro para que el comprador reciba la vivienda libre.

Cuánto se deberá el día de la firma. Unos días antes hay que conocer la cifra exacta. La da el banco del vendedor en un certificado de deuda pendiente. Como lo emite antes de la firma, calcula hasta esa fecha los intereses que se sumarán al capital que queda por pagar y, si el contrato la prevé, la comisión por cancelar antes de plazo. Con esa cifra se comprueba que el precio de venta alcanza para cubrirlo.

Cómo cobra el banco en la notaría. Hay dos formas:

• Con cheque. Lo normal es que acuda un apoderado del banco del vendedor a recogerlo.
• Con una OMF (orden de movimiento de fondos). Es una transferencia urgente e irrevocable que pasa por el Banco de España.

En la firma no se entrega ningún justificante aparte: es el notario quien deja constancia en la propia escritura de que la deuda se ha pagado.

La cancelación en el Registro. Pagar la deuda no la borra del Registro; eso es un trámite posterior. El banco del comprador quiere figurar como único acreedor de la vivienda, o al menos como el primero, así que suele exigir que la cancelación la lleve una gestoría de su confianza. Esos gastos (la gestoría, la escritura de cancelación y el Registro) los paga el vendedor, porque la hipoteca era suya. Lo habitual es que el día de la firma se retenga del precio una cantidad aproximada para cubrirlos y que, al terminar el trámite, se le devuelva lo que sobre. Pueden pasar un par de meses.

Una hipoteca que se pagó hace años

Si la hipoteca ya está pagada pero sigue inscrita, el trámite es otro y más sencillo: cancelarla en el Registro antes de vender, porque el comprador y su banco lo van a exigir. Te lo cuento en cómo vender un piso en A Coruña.

Vender con un embargo anotado

Un embargo anotado en el Registro no impide vender la vivienda: lo que hace es avisar a cualquier comprador de que la vivienda responde de una deuda. Como nadie compra una casa con esa carga encima, lo normal es pagar la deuda con el dinero de la propia venta, el mismo día de la firma, para que el comprador reciba la vivienda libre.

Para llegar a ese día con todo atado hay que hacer tres cosas. La primera, pedir al acreedor —Hacienda, la Seguridad Social, el Ayuntamiento, un banco— la cantidad exacta que se deberá en la fecha prevista para la firma, con sus intereses y recargos. La segunda, acordar con él cómo va a cobrar ese día y cómo se cancelará después el embargo en el Registro. Y la tercera, comprobar que el precio de venta alcanza para cubrir la deuda; si no alcanza, habrá que negociar con el acreedor antes de seguir. Cuando el embargo lo ha ordenado un juzgado, el levantamiento pasa por el propio juzgado y suele ir más despacio, así que conviene empezar cuanto antes.

La cancelación en el Registro. Como pasa con la hipoteca, pagar la deuda no borra el embargo del Registro. Para cancelarlo hace falta un mandamiento de cancelación, que expide quien ordenó el embargo: la Agencia Tributaria, la Seguridad Social, el Ayuntamiento o el juzgado. Después ese documento se presenta en el Registro, y los gastos corren a cargo del vendedor, que era el deudor. Si el comprador pide hipoteca, lo normal es que su banco quiera encargarse de ese trámite, porque le interesa figurar como primer acreedor.

La anotación de embargo caduca en el Registro a los cuatro años si el acreedor no la prorroga, así que un embargo antiguo puede estar ya caducado. Eso no borra la deuda, pero sí simplifica el papeleo: un embargo caducado se cancela con una solicitud del propietario al Registro, sin necesidad del mandamiento. Conviene comprobarlo antes de dar nada por hecho.

Deudas con la comunidad: asumirlas como parte del pago

Una deuda con la comunidad (unas cuotas pendientes, una derrama) viaja con la vivienda, porque la ley hace que responda de lo que se deba del año en curso y de los tres anteriores, sea quien sea su dueño. Hay dos caminos: pagarla antes de firmar, o que el comprador la asuma ante notario como parte del pago. En ese caso el precio no baja. Si la vivienda se vende en 100.000 € y se deben 10.000 € a la comunidad, en la escritura consta la venta por 100.000 €. En la forma de pago, el notario recoge que 90.000 € se entregan al vendedor y que los 10.000 € restantes se pagan asumiendo el comprador esa deuda.

Lo que mira el banco del comprador

Cuando el comprador necesita hipoteca, la venta depende también de su banco, que tasa la vivienda y sólo presta sobre lo que la tasación reconoce. Por eso una parte construida sin licencia —un cierre de terraza, una ampliación— puede no contar en la tasación, y el banco negarse a financiarla, aunque el comprador esté dispuesto a pagarla.

Además de la tasación, el banco lee con lupa la nota simple, el resumen que da el Registro de todo lo que consta sobre la vivienda. Se fija sobre todo en cuatro cosas:

• Cargas. Cualquier carga que aparezca, como una hipoteca o un embargo, es un problema para el banco, salvo que quede cancelada en la firma.
• Uso. El uso que el Registro da a cada finca tiene que coincidir con el real. A veces son varias fincas (la vivienda, el garaje, el trastero) y cada una tiene el suyo.
• Superficie. Los metros del Registro tienen que parecerse a los del Catastro y a los de la tasación. Si la vivienda real es bastante más grande, el tasador sólo puede contar esos metros de más si comprueba que cumplen la normativa urbanística.
• Limitaciones. El banco revisa con cuidado cualquier limitación que conste, como un régimen de VPO o una servidumbre. Una VPO, por ejemplo, no impide vender, pero limita el precio.

Fuera de la nota simple, el banco pide también que la vivienda esté al corriente con la comunidad y que el edificio tenga en regla el informe de evaluación (IEE), si está obligado a tenerlo. En Galicia lo están los edificios de viviendas de más de 50 años, salvo que el ayuntamiento fije una antigüedad menor.

Mejor que descubrirlo con las arras firmadas es comprobar antes de firmar que la operación es viable, con un estudio previo del comprador —yo lo pido siempre a un broker hipotecario, y nunca se me ha caído una operación preparada así—.

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